高房价背后，深圳供需矛盾有望被打破？

2020年，是深圳经济特区成立40周年。

在《关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》发布一年后，10月11日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案（2020－2025年）》（以下简称《方案》）。

《方案》明确了主要目标，即：

2020年，在要素市场化配置、营商环境优化、城市空间统筹利用等重要领域推出一批重大改革措施，制定实施首批综合授权事项清单，推动试点开好局、起好步。

2022年，各方面制度建设取得重要进展，形成一批可复制可推广的重大制度成果，试点取得阶段性成效。

2025年，重要领域和关键环节改革取得标志性成果，基本完成试点改革任务，为全国制度建设作出重要示范。

据悉，综合改革试点共涉及完善要素市场化配置体制机制、打造市场化法治化国际化营商环境、完善科技创新环境制度、完善高水平开放型经济体制、完善民生服务供给体制和完善生态环境和城市空间治理体制等六大领域。

   深化土地管理制度探索

值得注意的是，完善要素市场化配置体制机制是《方案》的重点内容之一。对于房地产行业而言，《方案》在土地管理制度等领域提出了具体的探索方向。

具体来看，《方案》明确将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项委托深圳市政府批准。支持在符合国土空间规划要求的前提下，推进二三产业混合用地。支持盘活利用存量工业用地，探索解决规划调整、土地供应、收益分配、历史遗留用地问题。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，政策类似规定使得后续深圳在获取增量属性的建设用地方面有更大的权限。此类做法实际上对于一些建设用地紧缺的城市是有启发意义的，类似规定能够减少土地征收征用的时限，促进相关土地市场的改革，最终增加土地供给的规模和提高效率。

《方案》表示，支持盘活利用存量工业用地，探索解决规划调整、土地供应、收益分配、历史遗留用地问题。探索利用存量建设用地进行开发建设的市场化机制，完善闲置土地使用权收回机制。

《方案》指出，深化深汕特别合作区等区域农村土地制度改革。支持依托公共资源交易平台建设自然资源资产交易市场，完善一二级市场联动的土地市场服务监管体系。试点实行土地二级市场预告登记转让制度。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，《方案》优化增量土地与存量土地的循环利用。一些闲置、低效工业厂房仓库将能够转化为住宅用途，使工改租、商改租更为顺畅。另一方面，深化深汕特别合作区等区域农村土地制度改革，继续扩大城市圈的资源合作利用方式，从城市圈外部获得可用资源，将惠及周边城市，两者一起真正丰富深圳的土地供应。

另外，《方案》表示，要深化户籍制度改革，调整完善积分落户政策。完善居住证制度，鼓励根据实际扩大公共服务范围、提高服务标准，稳步推进基本公共服务常住人口全覆盖。允许探索适应新技术、新业态、新产业、新模式发展需要的特殊工时管理制度。

此外，《方案》还提出，要依法依规开展基础设施领域不动产投资信托基金试点。

   高房价背后的供需矛盾有望打破

今年3月，国务院公布的《关于授权和委托用地审批权的决定》表示，要在严格保护耕地、节约集约用地的前提下，进一步深化“放管服”改革，改革土地管理制度，赋予省级人民政府更大用地自主权。《决定》明确，将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项授权各省、自治区、直辖市人民政府批准。

如今，深圳作为副省级城市也被赋予了这项自主权。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，对于这个政策的需求，深圳实际上是很迫切的。原先国家对于农用地转建设用地特别是转成住宅用地存在一定的担心，担心实体经济空心化、房地产化。由此，对农业用地转建设用地的审批权控制得十分严格。然而，对深圳来讲，随着产业结构调整，第三产业和高科技现代化服务业已占据其主导地位，但用地结构仍停留在以工业用地为主的状态。所以在产业转型的背景下，深圳必须对空间结构重新进行调整。

资料显示，在深圳1997.47平方公里的土地上，容纳了超过1344万常住人口，但深圳居住用地占全市总建设用地面积不到23%，低于国家相关标准中25%～40%的下限。

过去十余年深圳房价快速上涨，主要原因是人们相信深圳土地供应不足以满足庞大的人口住房需求。根据机构数据，2019年，深圳市商品住宅成交均价为55821元/平方米，是2014年的23973元/平方米的2.3倍多。

在许小乐看来，深圳的土地供应不足，除了地理条件限制之外，有很大一部分原因是政策限制。大量的小产权房、农民房、城中村、厂房宿舍不具备上市流通的条件，无法形成有效住房供应。这些问题在现行的制度框架下长期得不到解决。而在每年50万人口流入的背景下，单单只依靠少量的商品房，供需矛盾日益激化。

“这一《方案》的实施，标志着在深圳投资炒房的基础动摇，深圳房价一直涨的神话有望被打破。”许小乐表示，《方案》授权深圳市政府审批永久基本农田以外的农用地转为建设用地，给予先行示范区处理农民房、城中村的特别支持，帮助深圳解决这一长期历史遗留问题。如果500万套左右的小产权房能够有序进入市场流通，将会给深圳房地产市场平稳健康运行带来重大的积极作用。

来源：中房网综合整理

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